房地合一稅2.0上路後,屋主在向國稅局申報賣屋成本時如果以低報高,將導致應課稅基礎低估,而有逃漏稅之嫌,若被國稅局查獲恐面臨高額罰鍰,故於申報賣屋成本時應謹慎為之。

案例說明
購屋有折扣,賣房時成本卻漏算

小威熱衷購屋買地投資,名下有幾筆房地產,且多為向建商購買的新成屋。小威3年前向某建商購買訂價1,000萬元的房屋一戶,因有私人關係介紹,該建商決定以裝潢費名義,按每戶100萬元折讓價金給小威,實際以900萬元的優惠價格成交。

如今眼見房市又起,小威以每戶1,100萬元的價格出售,且根據當時契約訂定的1,000萬元價金申報為房屋成本,造成實際獲利200萬元,卻僅以100萬元為課稅基礎繳納稅捐。然而,小威並不知道此舉日後可能會被國稅局要求補稅,甚至還得繳交高額罰鍰……

國內疫情稍有趨緩,房市又出現一波漲價契機,加上今年有房地合一稅2.0新制上路,有些民眾在買賣房屋的時候,可能疏忽若干申報賣屋成本的關鍵程序,特別是使稅捐稽徵單位低估課稅基礎,恐怕會讓交易惹來麻煩。

建業法律事務所律師黃品瑜表示,《所得稅法》第14條之4第1項及第3項,針對計算房屋土地交易究竟是獲利所得或者損失,有明確的規定:所得額=成交價額-原始取得成本-因取得、改良及移轉費用。

因此,在計算房地合一稅應課稅基礎時,就必須以「房地成交價額」減除房屋成本(即原始取得房地價額),再減除原始取得房地所支出的相關費用及土地漲價總數額,最後乘以相應稅率繳納稅金。

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漏報賣屋所得
除須補稅還要繳罰鍰

案例中小威的情況,黃品瑜認為,倘若小威在出售房地時高估原始取得成本,致使國稅局低估他賣屋獲利的應課稅基礎,即可能產生逃漏稅的嫌疑。依據《所得稅法》第108條之2第2項規定,房屋、土地交易所得申報,有漏報或短報的情況,將被處以所漏稅額2倍以下罰鍰。

黃品瑜分析,小威高報了100萬元的房屋取得成本,產生低估100萬元應課稅的情形,又因為持有這筆房地3年,適用房地合一稅率35%,逃漏稅捐金額可能達35萬元。換言之,如果國稅局查獲此事,小威除了必須補繳稅金,更可能額外被處以所漏稅額2倍,達70萬元的高額罰鍰。

黃品瑜提醒所有買賣房屋的民眾,我國《所得稅法》建立於「凡有所得必課稅」的公平原則,不論是買方或賣方,都應以實際取得及出售的金額向國稅局申報。如果確實有房地原始取得成本產生,例如裝潢費用等,應妥善保留裝修公司所開立的發票,做為申報時的佐證,並以房地「實際取得成本」申報,避免發生逃漏稅情形而受罰,得不償失。

 

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