當遇到繼承家中不動產時,許多人因為擔心接手後必須支付高額房貸而考慮變賣。以近期藝人驟逝留下高額房產為案例,家屬處理房子務必留意相關稅務規定,以避免繳交高額稅金。 

案例說明
親人遺留4千萬房產擔心無力繼承

藝人小鬼黃鴻升突然過世,引起社會驚訝與不捨,新聞事件也意外讓人注意到他留下鉅額房地產,可能帶給家屬繼承上的負擔。有類似情況的王小姐,也是因為突然繼承家中新購入約4,300萬元的房屋,考量必須負擔沉重的貸款,又想要急著賣房,顯得進退兩難。

王小姐的友人在關心近況得知之後,建議在目前房市行情觀望下,先不要急著賣,也建議不妨先和會計師討論看看,有無變通方式。


藝人小鬼黃鴻升為了讓家人可以同住,2019年時決定買下4,280萬元的84坪住家,可惜意外猝逝,因此房子變成遺產,假如家屬要續留房子,每個月至少要付10萬元的房貸,負擔可說不輕。外界關心黃家人能否繼續持有房子,如果家屬決定出售房子的話,需要依照2016年1月1日起實施的房地合一稅核算稅金,因持有房子兩年內出售的稅率為35%,負擔也不少。

森懋會計師事務所林心瀠會計師指出,小鬼的案例,可能也是其他繼承人會參考的情況,償付貸款壓力和稅金相比,讓許多人產生困擾。所幸今(2020)年7月財政部發布一則解釋令,繼承房屋轉賣時,可將房屋貸款餘額大於公告土地現值及房屋評定現值之差額扣除,再計算獲利,這樣可以大大降低繼承人的房地合一稅金。林心瀠分析如下:

在財政部發布解釋令以前:

➊ 假設小鬼的家人於2021年以前將該房地產以5,000萬元售出。

➋ 小鬼買的房地假設目前公告土地現值及房屋評定現值約2,000萬元。

➌ 以兩年內出售稅率35%計算,小鬼的家人須繳納1,050萬元的房地合一稅,算式為:(5,000萬元-2,000萬元)×35%=1,050萬元。

但按照實際的情況,房地的成本其實是4,280萬元,再加上房地合一稅1,050萬元,小鬼的家人反而倒賠330萬元,算式為:(5,000萬元-4,280萬元-1,050萬元=-330萬元)。

購入兩年後再賣屋
稅率從35%降至20%

林心瀠強調,關鍵在於財政部的解釋令,提供稅額計算上的差異。財政部放寬若繼承房產時的房屋貸款餘額,高於繼承當下的房屋評定現值加土地公告現值,其差額可於未來出售房屋、計算所得稅時減除,且不論房地交易舊制或房地合一新制案件均可適用。

因此,如果以案例中王小姐的情況來看,她面臨和小鬼家人類似的情況,突然繼承家中高額房地產,此時房貸餘額的比較計算就非常重要。

假設王小姐家人的房貸餘額還有3,000萬元,土地公告現值2,000萬元。依照解釋令可將房貸差額部分減除(房貸餘額3,000萬元-房屋評定現值加土地公告現值2,000萬元=差額1,000萬元)。

王小姐將房屋以5,000萬元出售,房地合一稅算式為:(出售房地收入5,000萬元-房屋評定現值加土地公告現值2,000萬元-差額1,000萬元)×35%=700萬元。

簡單來說,以王小姐的案例,在解釋令發布前後,所須繳交的房地合一稅金差距可高達350萬元(1,050萬元-700萬元)。

林心瀠也指出,以小鬼的案例,因為持有房屋的時間也快要兩年,小鬼的家人繼承之後,依照兩稅合一規定,可以合併計算(繼承、受遺贈取得或受贈自配偶者,得將被繼承人、遺贈人或配偶持有期間合併計算),如果黃爸爸與家人,可以等到持有超過兩年再出售,稅率會從35%降到20%,又可以節省更多稅金。同樣的,王小姐的案例也可以衡量一下,是否有能力繼續持有超過兩年,以減輕稅負金額。

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原文來自 MONEY錢 - 最新文章

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