老屋重建大爆發 揭開都更、危老不能說的秘密

近年來，都更與危老重建的申請件數大幅增加，但許多民眾仍不清楚兩者差異，或是因為過去的爭議事件，而對政府和建商感到不信任，其實只要善加了解，就能好好維護自身權益。

根據內政部統計，全台灣屋齡30年以上的老屋占比已經逼近5成，這表示，將有越來越多的建築物面臨重建或整建的需求。

談到重建，大多數人都會聯想到都更，甚至認為都更是「免費換新屋」的最好途徑。然而，實際的都市更新可能跟民眾的想像有一段差距，也並不是真正的「免費」。

至於近幾年相當熱門的「危老重建」，因為容積獎勵高，且沒有最小基地面積的限制，成為都更以外的最佳重建方案，但不少民眾還是對兩者感到混淆。

都更形式分3種：
公辦、民辦、自辦

長期關注都更的前期建築師事務所建築師李偉漢表示，以廣義的都市更新來說，都更重建、危老重建，或甚至是民間一般的房屋重建，都可算是都市更新的一種，三者的主要差別在於法源依據和政府是否提供獎勵措施。

都更重建依循的是《都市更新條例》，又可以分為公辦都更、民辦都更、自辦都更3種，主導者依序為政府、建商和地主（即原房地所有權人），但因為公辦都更大多委託建商辦理，因此公辦都更和民辦都更的實際實施者均為建商，而自辦都更可由地主組成「都市更新會」自行辦理，也可以委託專責的機構，比如建築經理公司、都更顧問公司來執行。

更白話一點來說，公辦都更和民辦都更通常是由政府或建商選擇更新範圍，並由建商出錢興建房屋，地主僅提供土地，不須出錢，待建物興建完成後，建商分回一定比例的房屋來抵付造價，所以實際上地主並非真的不用出錢，也不是用舊房子換新房子，而是用土地所創造的容積去折換權益（可分房也可分錢）。

至於自辦都更，就完全是由地主自己出錢、自己擔任建商的角色，去做整合、申請、工程發包等工作，地主可分回所有的房屋，但實務上大多數民眾並沒有相關知識，整合時也常因為人多嘴雜，難以達成共識，導致都更案胎死腹中，因此目前自辦都更以委建居多。

都更的基地條件和大小都有一定的限制，原則上面積須達1,000平方公尺（302.5坪）以上，但少數情形下面積達500平方公尺（151.25坪）也可申請，而容積獎勵上限皆為法定容積的1.5倍。

1坪換1坪非定律
房價高較有機會

至於危老重建，依循的是《危老條例》，目前容積獎勵最高為1.4倍，實施的方式和都更案大同小異，同樣可以選擇自建、委建，或與建商合建，差別在於門檻限制和審議流程不同，危老重建需要所有權人百分之百同意，而一般都更的同意門檻為5分之4，但危老案僅須通過危老鑑定，都更則須通過複雜的公聽會、聽證會、審議會等流程，因此危老案最快2個月到半年就能啟動，而都更案短則3～5年，長則10來年，最多甚至得耗費20年以上，才能完成所有程序及動工。

都更案不易推動的原因，還有居民普遍認為應「1坪換1坪」，甚至要求換回的是「室內實坪」，而非權狀坪數。對此李偉漢直言，「1坪換1坪」是很大的誤解，因為坪數分配實際上並非按室內坪數計算，而是由，「土地的貢獻度」和「房價」來決定。

簡單來說，因土地的價值遠遠大於房屋的價值，在土地沒有變多、但容積變多的情形下，土地持分高，能夠分回的坪數才會較多。其次，不同區域的房價價差很大，但建物的營造成本其實沒有太大差異，當房價越高時，重建帶來的利益就會越大，建商不需要分配太多房屋就已經能賺取足夠利潤，因此地主分回的比例就能增加。反之，土地持分越少、房價越低，地主能夠分回的坪數就會越少，參與都更的意願也會降低。

以台北市住宅區來說，容積率為225%時，每坪房價在100萬元以上，較有可能達到室內面積1坪換1坪，而新北市容積率300%的區域，每坪房價只要達到55萬元，換回室內坪數的機率就很高。

至於和建商的分成比例，李偉漢根據過去雙北市都更案的資料推算出，房價100萬元時，地主分回比例約為7成；房價70萬元時，地主分回比例約為6成；房價50萬元時，地主分回比例約為5成；而當房價降到35萬元時，地主分回比例大約只剩下4成。不過，實際的分配比例還是會因為容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則等有所差異，並沒有一定的標準。

協議合建恐「黑箱作業」
加註擇優條款可確保權益

不少民眾擔心參與都更會面臨「黑箱作業」，甚至得和其他住戶上演「諜對諜」的戲碼，對此李偉漢坦言，若地主和建商採「協議合建」模式，個別簽立契約，每戶的分配條件的確有可能不一樣，因此也導致許多民眾刻意拖延簽約，以此向建商爭取更好的條件，甚至變成所謂的「釘子戶」。

若是採都更的「權利變換」模式，則是由建商委託專業機構估價、提出分配方案，再交由政府審核，所有參與者適用同一個標準，好處是公平、公開，壞處則是無法事先得知分配比例，建商也可能在背後操控，造成地主權益受損，因此目前大多數民眾選擇的是「協議合建」模式。

李偉漢也提醒，一旦同意戶超過8成，都更案就能執行，不同意戶最後還是得參與都更，且只能接受「權利變換」模式，無法再與建商協議分配比例，條件不一定較好。

若是簽署協議合建契約，建議加註「擇優條款」，也就是在權利變換和協議合建當中選擇條件較優者適用。

由於都更還有許多複雜細節，如樓層選配、價差找補等，簽約之前一定要詳加審閱，以免誤入陷阱。此外，地主不一定只能被動接受單一建商所提條件，也可主動與多家建商洽談，再從中挑選條件較優者。同時要記得辦理土地信託、資金信託與起造人信託，以確保房屋能夠順利完工，不變成「爛尾樓」。

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