近年來,都更與危老重建的申請件數大幅增加,但許多民眾仍不清楚兩者差異,或是因為過去的爭議事件,而對政府和建商感到不信任,其實只要善加了解,就能好好維護自身權益。

根據內政部統計,全台灣屋齡30年以上的老屋占比已經逼近5成,這表示,將有越來越多的建築物面臨重建或整建的需求。

談到重建,大多數人都會聯想到都更,甚至認為都更是「免費換新屋」的最好途徑。然而,實際的都市更新可能跟民眾的想像有一段差距,也並不是真正的「免費」。

至於近幾年相當熱門的「危老重建」,因為容積獎勵高,且沒有最小基地面積的限制,成為都更以外的最佳重建方案,但不少民眾還是對兩者感到混淆。

都更形式分3種:
公辦、民辦、自辦

長期關注都更的前期建築師事務所建築師李偉漢表示,以廣義的都市更新來說,都更重建、危老重建,或甚至是民間一般的房屋重建,都可算是都市更新的一種,三者的主要差別在於法源依據和政府是否提供獎勵措施。

都更重建依循的是《都市更新條例》,又可以分為公辦都更、民辦都更、自辦都更3種,主導者依序為政府、建商和地主(即原房地所有權人),但因為公辦都更大多委託建商辦理,因此公辦都更和民辦都更的實際實施者均為建商,而自辦都更可由地主組成「都市更新會」自行辦理,也可以委託專責的機構,比如建築經理公司、都更顧問公司來執行。

更白話一點來說,公辦都更和民辦都更通常是由政府或建商選擇更新範圍,並由建商出錢興建房屋,地主僅提供土地,不須出錢,待建物興建完成後,建商分回一定比例的房屋來抵付造價,所以實際上地主並非真的不用出錢,也不是用舊房子換新房子,而是用土地所創造的容積去折換權益(可分房也可分錢)。

至於自辦都更,就完全是由地主自己出錢、自己擔任建商的角色,去做整合、申請、工程發包等工作,地主可分回所有的房屋,但實務上大多數民眾並沒有相關知識,整合時也常因為人多嘴雜,難以達成共識,導致都更案胎死腹中,因此目前自辦都更以委建居多。

都更的基地條件和大小都有一定的限制,原則上面積須達1,000平方公尺(302.5坪)以上,但少數情形下面積達500平方公尺(151.25坪)也可申請,而容積獎勵上限皆為法定容積的1.5倍。

1坪換1坪非定律
房價高較有機會

至於危老重建,依循的是《危老條例》,目前容積獎勵最高為1.4倍,實施的方式和都更案大同小異,同樣可以選擇自建、委建,或與建商合建,差別在於門檻限制和審議流程不同,危老重建需要所有權人百分之百同意,而一般都更的同意門檻為5分之4,但危老案僅須通過危老鑑定,都更則須通過複雜的公聽會、聽證會、審議會等流程,因此危老案最快2個月到半年就能啟動,而都更案短則3~5年,長則10來年,最多甚至得耗費20年以上,才能完成所有程序及動工。

都更案不易推動的原因,還有居民普遍認為應「1坪換1坪」,甚至要求換回的是「室內實坪」,而非權狀坪數。對此李偉漢直言,「1坪換1坪」是很大的誤解,因為坪數分配實際上並非按室內坪數計算,而是由,「土地的貢獻度」和「房價」來決定。

簡單來說,因土地的價值遠遠大於房屋的價值,在土地沒有變多、但容積變多的情形下,土地持分高,能夠分回的坪數才會較多。其次,不同區域的房價價差很大,但建物的營造成本其實沒有太大差異,當房價越高時,重建帶來的利益就會越大,建商不需要分配太多房屋就已經能賺取足夠利潤,因此地主分回的比例就能增加。反之,土地持分越少、房價越低,地主能夠分回的坪數就會越少,參與都更的意願也會降低。

以台北市住宅區來說,容積率為225%時,每坪房價在100萬元以上,較有可能達到室內面積1坪換1坪,而新北市容積率300%的區域,每坪房價只要達到55萬元,換回室內坪數的機率就很高。

至於和建商的分成比例,李偉漢根據過去雙北市都更案的資料推算出,房價100萬元時,地主分回比例約為7成;房價70萬元時,地主分回比例約為6成;房價50萬元時,地主分回比例約為5成;而當房價降到35萬元時,地主分回比例大約只剩下4成。不過,實際的分配比例還是會因為容積率、建材品質、租金補貼金額、選屋規則等有所差異,並沒有一定的標準。

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協議合建恐「黑箱作業」
加註擇優條款可確保權益

不少民眾擔心參與都更會面臨「黑箱作業」,甚至得和其他住戶上演「諜對諜」的戲碼,對此李偉漢坦言,若地主和建商採「協議合建」模式,個別簽立契約,每戶的分配條件的確有可能不一樣,因此也導致許多民眾刻意拖延簽約,以此向建商爭取更好的條件,甚至變成所謂的「釘子戶」。

若是採都更的「權利變換」模式,則是由建商委託專業機構估價、提出分配方案,再交由政府審核,所有參與者適用同一個標準,好處是公平、公開,壞處則是無法事先得知分配比例,建商也可能在背後操控,造成地主權益受損,因此目前大多數民眾選擇的是「協議合建」模式。

李偉漢也提醒,一旦同意戶超過8成,都更案就能執行,不同意戶最後還是得參與都更,且只能接受「權利變換」模式,無法再與建商協議分配比例,條件不一定較好。

若是簽署協議合建契約,建議加註「擇優條款」,也就是在權利變換和協議合建當中選擇條件較優者適用。

由於都更還有許多複雜細節,如樓層選配、價差找補等,簽約之前一定要詳加審閱,以免誤入陷阱。此外,地主不一定只能被動接受單一建商所提條件,也可主動與多家建商洽談,再從中挑選條件較優者。同時要記得辦理土地信託、資金信託與起造人信託,以確保房屋能夠順利完工,不變成「爛尾樓」。

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原文來自 MONEY錢 - 最新文章

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