房客支付租金所取得的權利,包括使用房屋及雙方議定的屋內物品,若退租時屋內物品有所污損、折舊,房東有權要求房客賠償嗎?遇到無理房東,租屋族該如何自保?

退租時被房東挑剔屋況扣押金

殷先生與家人在台北市租房子居住多年,因工作關係必須舉家搬遷至國外,但在殷先生將房子點交給房東時,房東突然向他咆哮,宣稱原本屋內義大利進口的純白磁磚已經污損,牆面油漆剝落,燈具、紗窗也都出現髒污現象。

房東決定沒收殷先生最初承租房屋時的15萬元押金,以賠償這些裝潢傢俱的損失。殷先生急著搬家和處理工作事務,一方面又要面對房東不合理的要求,不知道該如何處理,也不想就這樣損失押金15萬元……

房地產飆漲的年代,不少人因經濟能力與各種考量,選擇租屋而居,暫時放棄置產。但在房地租賃關係上,房東與房客之間可能又是另一片戰場,民眾可能不清楚出租標的物的實際狀況,也不熟悉租屋者的權益,常見的爭議還包括房客在退租時,房東以各種理由將押金全數或部分沒收。究竟房客要如何保障自身權益,房東有沒有資格扣抵押金?這些顯然都是租屋族和房東的必修功課。

建業法律事務所律師黃品瑜認為,房客面對房東的無理要求,除了應勇於捍衛自己的權益,仍須多了解租賃的相關規定。民眾可依據內政部公布各式契約範本做為參考。以下為《住宅租賃定型化契約範本》第11條中與「承租人義務及責任」相關的條文:

  1. 承租人應以善良管理人之注意,保管、使用租賃住宅。
  2. 承租人違反前項義務,致租賃住宅毀損或滅失者,應負損害賠償責任。但依約定之方法或依租賃住宅之性質使用、收益,致有變更或毀損者,不在此限。
  3. 前項承租人應賠償之金額,得由第4條第1項規定之押金中抵充,如有不足,並得向承租人請求給付不足之金額。

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除非房客刻意毀損房屋
否則屋主無權要求賠償

如果是房客的身分,黃品瑜認為,房客在使用中及交還房屋與所有包含在內的承租物品時,皆應善盡保持義務,也就是實務上所說的能「回復原狀」。但通常容易搞混的是,究竟是指回復雙方訂約當時的狀態,或者是房客正常使用後應有的狀態?

黃品瑜舉例,凡是非土地的資產,都須考量折舊的問題,不論是磁磚或牆面等裝潢,經過一定期間的使用,難免稍有污損,除非是房客刻意破壞,否則房東無法要求房客歸還的房屋要與幾年前交給房客使用的狀態一模一樣。

從案例中殷先生的狀況而論,如果房東要以屋內物件髒污,或者牆壁塗漆脫落為理由強制沒收殷先生的押金,恐怕是有問題的。黃品瑜認為,殷先生應勇於向房東請求返還押金,或請律師寄發律師函給房東,因為此類押金扣留案件,法院會先要求房東舉證證明相關物品確實遭到損壞,而且是房客造成的。

如同法律諺語「舉證之所在,敗訴之所在」傳達的,此時該苦惱的就不會是房客,而是房東了。

黃品瑜進一步說明,房客給付給房東的租金就是換取房屋使用權的對價,該使用權的權利範圍包含依據租賃目的使用房屋內一切物品的權利,而物品長期使用下當然伴隨折舊、耗損,這些價值的喪失,房東已經藉由獲取租金彌補,如房東僅因房屋內有髒污即要沒收房客的押金,訴諸法院時恐怕站不住腳。

另外,黃品瑜也提醒,有租屋需求的民眾或提供租賃的房東,押金的收取應依據內政部公布的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》中規定,最高不得超過2個月的租金總額,如果有超過的部分,房客就可以向房東主張抵付租金。

 

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