【蔡幸紋律師專欄】律師教你店面頂讓合約的注意要點

想要創業開店,不一定要從零開始。許多創業者選擇頂讓店面,考慮的是:頂讓店面有了現成的裝潢和設備,地點又不錯,創業者可以縮短開業的準備時間;頂讓後繼續經營販售相同或類似的商品或服務,前手店主培養的熟客,容易成為後手店主的第一批消費者;而有些前手店主願意傳授手藝或技術,或提供資源、供應商名單,讓後手店主在經營上可以早日步上軌道,也增加後手店主願意接手頂讓的誘因。

不過,頂讓店面只是一個概括的說法,每一間頂讓店面的買方和買方,所商議的頂讓條件有所差別。勵謹律師事務所蔡幸紋律師以擔任公司法律顧問,以及經濟部中小企業處榮譽律師的諮詢經驗,說明以下店面頂讓常見的法律問題,也是頂讓合約要注意的重點。

後手店主維持與房東的店面租約,是開店經營的根本

後手店主要注意的是,既然已經選定這間頂讓店面來開店了,後手店主能繼續與房東維持店面租賃關係,才是開店經營的根本。許多頂讓店面的賣方和買方忽略的是,賣方與房東原本簽訂的店面租賃契約中,其實有約定禁止原來承租的賣方將店面轉租或找人頂讓。或是原店面租賃契約的租期快到了,表示後手店主接手後,很快地必須和房東簽訂新店面租約,至於房東是否願意續租,或是會調漲租金,後手店主不願讓前期的成本和辛苦白費,在新店面租約上可能沒有太多的談判空間。與其如此,不如在頂讓時,由後手店主與房東另行簽訂店面租約,與店面頂讓合約分開處理。

轉讓商標權,記得辦理移轉登記

在前手店主經營時,對於品牌有註冊商標,並且有投入廣告行銷的努力,消費者對品牌有一定的認知,後手店主可以考慮與前手店主協議,將商標權轉讓給後手店主;相對地,前手店主可以收取轉讓商標權的價金,或是能收取較高的頂讓金。

轉讓商標權之前,後手店主必須先查明商標權的狀態,商標權是否有授權他人使用,或設定質權登記。雙方協議轉讓商標權,受讓人即後手店家,須向經濟部智慧財產局申請商標權移轉註冊登記,明確商標權利的歸屬,避免有一商標權二賣的爭議。

如果前手店主是品牌的加盟主,後手店主想繼續使用品牌商標,後手店主則需與加盟總部簽訂新加盟契約,另行取得加盟總部的授權。

頂讓後繼續經營同產業所需要的資源

例如前手店主經營火鍋店,有意經營火鍋店的創業者,在頂讓後,繼續經營火鍋店,頂讓店面的賣方和買方,有討論到裝潢、機器、設備、存貨等,須列出明細表作為頂讓合約的附件。若前手店主願意教學或傳授調製湯底的手藝或技術,或提供食材貨源、供應商名單,即後手店主在接手後所需要的經營資源,較容易吸引對該產業有興趣的買家洽詢頂讓。

前手店主所培養的熟客,雖然容易成為後手店主的第一批消費者,但後手店主需考慮到:如何處理前手店主對外所發給消費者的優惠券、集點卡或折價券?此部分可能涉及個案中前後手店主之間的頂讓條件,或有可能出於行銷的考量,而願意讓消費者再使用一段期間等。

約定收取定金的功能

部分頂讓店面的賣方和買方,會討論到買方須先支付頂讓金的頭款或定金的問題。例如涉及到傳授手藝或技術需要一段時間,或是需要配合辦理商標權移轉註冊登記及相關文件的準備,為了確保雙方可以將頂讓合約履行完畢,而有定金或分期付款的需要。

許多實務上的爭議,在於頂讓店面的買方支付了定金,可能因為買方或賣方的事由,而不能繼續履行合約,產生了賣方是否須返還定金的問題。其實,個案中關於定金的功能,可以由雙方合意約定,是以交付定金作為頂讓合約成立的要件嗎?是為了爭取優先簽訂頂讓合約的權利嗎?還是當一方不履行頂讓合約時,作為損害賠償擔保?如果雙方對於定金的效力沒有作特別約定,解釋上會被認為是契約不履行的損害賠償擔保,並為最低損害賠償額之預定。

蔡幸紋律師擔任公司法律顧問的經驗分享

坊間或網路上常有關於店面頂讓的「合約範本」,既然有所謂的合約範本,為什麼在網路上有關頂讓店面的問題討論,仍然層出不窮呢?這些網路上所謂頂讓合約的範本,跟找律師諮詢、撰寫的合約,有什麼差別呢?

有些中小企業主在網路上找頂讓合約的範本後,沒有確認、理解合約的內容,簽了約、付了合約約定的頂讓定金後,原來答應要頂讓店面的買方向房東談降低租金,房東不答應,買方反而向賣方主張不頂讓店面了,請賣方返還頂讓定金。此時賣方才仔細看當初簽訂所謂頂讓合約的範本,發現其中約定當買方無法向房東簽訂店面租約時,賣方須返還頂讓定金,後續買方也不用支付頂讓金的尾款,而且這個合約約定條款上也沒有特別說明「買方無法順利簽訂租約」是指哪些情況,造成房東沒有漲租金,買方跟房東談降低租金談不成,還可以跟賣方請求返還頂讓店面的定金,當然買方後續也沒有繼續頂讓店面,賣方還得趕快尋找下一個買方。在這個例子中,我們可以知道雙方忽略了上述「店面租約」、「約定收取定金的功能」的注意事項。

其實,在客戶們向勵謹律師事務所預約諮詢有關店面頂讓的問題,蔡幸紋律師會先向客戶詢問:「為什麼老闆您會想去頂讓這間店面?比自己重新籌備還要容易回本嗎?」,或是客戶想找人來頂讓店面時先詢先詢問:「老闆您想把目前這間店面頂讓給別人,是有其他事業上的規劃嗎?」先釐清客戶想去頂讓店面、或是想轉手交由他們經營,客戶想要達成的目的和考慮是什麼,進一步分析可能達成客戶目標的方法,在合約內容上,也能夠符合雙方的交易目的。

圖片出處:unsplash.com

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